今回は、自分で費用をかけずに地盤の強さを調査する方法を紹介します。

1 地図 (グーグルマップで十分でしょう。)

対象地周辺の地形や地名を確認するためのものです。昔からの地名の確認は重要で、「沢」「川」「谷」など水に関連する地名は地盤が弱い可能性が高くなります。

もし対象地に「大字」や「小字」、「字」という文字が入っていたら、それに続く地名はとても重要です。特に「小字」は狭い地域を示すので、ピンポイントで昔の土地の状態を表していると考えられます。

参考となるサイトは

なお、大規模造成があると、昔の地名がなくなり「○○三丁目12−5」のような表記になることがあります。このような場合は、法務局で対象地の「土地全部事項証明書」や「閉鎖登記簿謄本」を取得して調べます(但し有料。)。

2 地形図 (国土地理院のHPで閲覧)

周辺の地形、土地の用途、等高線を見ます。

たとえば水田が周辺にあると地盤は軟弱である可能性があります。
逆に高台で周辺に畑があると、水はけのよい硬い地盤であるとの期待が持てます。

また周囲が高く谷になっている土地は、昔、川が流れていた可能性があるので、軟弱地盤である可能性が高くなります。

等高線は土地の起伏を見ます。軟弱地盤の場合、等高線がないかあっても間隔が大きいので、このような場合は要注意です。

3 古地図

東京に限られますが、Google Earth で調べられます。
東京以外の方は、各自治体で閲覧できる可能性があるので、問い合わせましょう。


古地図で調べられない人は、これで代用できます。
ただ大規模造成地など、以前と土地の状況が大幅に変わっている場合は、対象地を探し当てるのに結構苦労します。

その場合は、撮影年の違う写真を何枚かプリントアウトして、現在の航空写真(Googleでも調べられます。)と状況が変わっていない場所を見つけて照合し、探し当てます。

5 土地条件図 (国土地理院のHPで閲覧)

地盤の良好な台地・段丘地、地盤の軟弱な谷底平野・氾濫平野などが色分けされています。

作成されている範囲が限られているのが残念ですが、対象地が作成範囲に入っているのであれば是非とも利用しましょう。

なお、後記7の「土地分類基本調査図」のうちの「地形分類図」でも代用できます。
(7の方が見やすいので私としては、まずは7を使うのをお薦めします。)

地形別の地盤硬軟はこちらを参照

6 活断層図 (国土地理院のHPで閲覧)

活断層の所在を示す地図です。対象地が活断層に近いと直下型地震が起きた場合の被害が甚大になります。

作成されている範囲が限られているのが残念ですが、対象地が作成範囲に入っているのであれば、是非とも利用しましょう。

街の大きめの本屋さんで取り扱っていることがあります。

7 土地分類基本調査図(国土交通省のHPで閲覧)

国土交通省のHPの左側のメニューから、「5万分の1都道府県土地分類基本調査」を選び、対象地のある地域を選択(赤く塗り潰れる)して、プルダウンメニューから、図を選択して「表示」ボタンを押します。

地形分類図からは、台地・段丘地、低地などの地形情報が分かります。
*地形別の地盤硬軟はこちらを参照

表層地質図からは、表層地質の構成(砂、礫、粘土など)が分かります。粘土が含まれているときは、軟弱地盤である可能性があります。

また土地が形成された時代の情報も重要です。沖積層とよばれる約2万年前以降に形成された土地は地盤が軟弱です。表層地質図から対象地の地質時代を調べ、沖積層か否かを確認します。

8 土地分類基本調査〜垂直調査(国土交通省のHPで閲覧)

首都圏、名古屋周辺、大阪周辺など一部の地域に限られますが、土地の地質断面図が検索・閲覧できます。対象地が沖積層にあるか否かを調べられるスグレモノです。作成範囲に入っているなら、是非とも見ておきたい図です。

9 ハザードマップ(国土交通省のポータルサイト

地盤だけではなく、洪水・内水、土砂災害などの自然災害の危険性の有無も調べられます。

10 対象地周辺を歩いて調べる

軟弱地盤で土地の沈下があると、周辺にその痕跡が現れます。

近隣宅の基礎・擁壁の亀裂、壁の亀裂・陥没・沈下・目地ズレ、道路の起伏・凹凸、側溝の乱れ、電柱の傾きなどを実際に目で見て確かめます。

*****

これらを自分で実際に行うのは大変なことです。が、これら全てを調べてくれる住宅会社(ハウスメーカーや工務店)や不動産仲介業者は、なかなかないと思います。

災害に弱い土地を掴まないためにも、頑張って調べましょう。

ちなみに私は、古地図以外は全て調査しました。大変だったけど、自分が住む土地のことがよく分かって、やってよかったと思っています。v(^^)v

液状化被害は主に地震のときに発生しますが、土地変形による住宅の被害は液状化現象だけが原因ではありません。地震がなくても生じる不同沈下や地盤沈下の方がはるかに切実です。

これらの沈下は、日々、少しずつ進行して徐々に建物が傾き、また亀裂が入るという被害を発生させうる
からです。

1 不同沈下とは

不同沈下とは、建物が不揃いに沈下することで、建物全体が均等に沈下するのではなく、斜めに傾いていく現象です。(分かりやすい図はこちら→
株式会社山成 ジオテック株式会社

不同沈下は、建物が不均一に沈下する被害なので、地盤の硬軟だけでなく、硬軟の不均一性を見抜くことが重要になります。

この硬軟の不均一がよく見られるのが宅地造成地ですね。宅地造成地においては、傾斜部に土を盛った部分(盛土)が沈下を起こしやすいため、同じ敷地内に固い切土部があると敷地面の沈下に差が出てしまいやすいのです。 (参考となる図はこちら→「いい家」を作る会 All about

山を切り開いた造成地や水田・湖沼を埋め立てた造成地は、不同沈下のリスクが大きく、杭を打つなどの工事が必要となることが少なくありません。このような土地を買うときには要注意です。

*ちなみに私は、山を切り開いた造成地を買いました。自分なりに調査し、大丈夫だろうと判断したからです。

(参考)不同沈下の被害写真 → エヌプラス新潟

2 地盤沈下とは

地盤沈下とは、比較的広範囲に地盤が沈むことを指します。個々の敷地や建物がバラバラに動くことではなく、周辺道路も含めて地域単位で沈み込む現象です。

災害のほか、地下水や天然ガスの汲み上げ、鉱物の坑道掘削などが原因となります。

ちなみにぽんいちが土地探しをした地域(愛知県長久手市など)には、「亜炭廃坑による地盤の陥没・沈下」が問題となるところがありました(私は友人でもある不動産屋さんに聞いて初めて知りました。)

3 圧蜜沈下とは

圧蜜沈下とは、水分を多く含んだ土が脱水して体積が減ることにより地盤が沈下する現象をいいます。

水をたっぷり吸ったスポンジの上に物を乗せると、水がしみ出ると同時にスポンジが潰れるイメージです。

これは水分を多く含んだ土地で起こるので、粘性土で問題となる一方で、砂質土では殆ど問題とはなりません。

4 土地の陥没

主な原因としては、

・伐採した樹木の根が腐朽したことによるもの
・防空壕や井戸などの空洞に土が吸い込まれたことによるもの
・建物の取り壊しや浄化槽の撤去においてきちんと取り除かずに一部を土地に残し、またガラを埋めたことによるもの

などがあります。

これは主として人災であり地盤沈下と似て非なるものですが、注意は必要です。

〜〜〜

これらの問題の調べ方については、機会を改めて述べようと思います。


恥ずかしい話ですが、東日本大震災において浦安で発生した液状化現象を見て、この現象の怖さを初めて知りました。

液状化現象には地盤改良で対策することもできるようですが、完全に対策できるか不安も残る上に多額の費用がかかることなので、新規に土地を購入するのであれば、液状化のおそれの(少)ない土地を選ぶのがいいですね。 

そこで費用をかけずに液状化危険度を調るべ方法。 

それは国や地方自治体が公表している、候補地の液状化マップ(予測図)を手に入れることです。

私の場合、「防災みえ.jp」の液状化マップのPDFを入手しました。 

「都道府県別 液状化現象ハザードマップ リンクページ」には、千葉県や横浜市、静岡県、愛知県、和歌山県、大阪府、宮崎県、鹿児島県などの液状化マップがリンクされています。液状化に関する書籍も紹介されているので、詳しく勉強したい方は、是非、訪れてみてください。 

もしインターネット上で見つからない地域の土地の場合は、その土地の市区町村や県の土木課・建築課あたりに電話して、液状化マップがないか、聞いてみると良いと思います。その市町村に土地を買って引っ越すことを考えていると言うと、無料で郵送してくれる市区町村もあります。

この方法でも情報を入手できない場合は、土地の状況から推測していくことになります。
(あくまで「推測」なので、100%安全というわけではありません。次善の策です。) 

液状化は地盤が砂地で水分量が多い土地で発生しやすいので、水田や河川の近く、埋立地を避けます。 他方、これらの地に比べて山地や台地は危険度は下がります。 

なお、購入候補地が高台や内陸部だからといって、液状化の危険度が低いとは限らないようです。例えば名古屋市の場合、比較的地盤が良好であろうとされる守山区でも、液状化の危険のある場所が点在しています。 ですので、地盤が良好であるとされる地域であっても、念のため、調べておくことをお勧めします。

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ぽんいちです。

現在FPの家を建築中の土地は、今年の3月に新規に買ったものです。

昨年の11月に家を新築しようと決断してから僅か約4カ月で、幸運にも満足のいく土地を買うことができたのですが、探し始めの当初は、かなり苦労しました。

私がこだわった主な条件は、

・地盤がよいこと
・標高が低くないこと
・日当り
・敷地の広さ
・閑静な場所であること
・擁壁工事など多額の工事費用がかからないこと

です。最初の2つは3・11の被害を見てのことです。

これから少しずつ、これらの点で調べたこと、考えたこと、感じたことを書いていこうと思います。

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